Harga Rumah Mampu Milik baharu dijangka terus melonjak antara 20 hingga 25 peratus ekoran keadaan makroekonomi dan mikro ekonomi yang tidak menentu selain faktor asas peningkatan kos bahan binaan.

Akhbar Utusan Malaysia bertarikh 1 Februari 2023 melaporkan Perbadanan Kemajuan Perumahan Negeri Johor memaklumkan harga Rumah Mampu Milik Johor (RMMJ) kategori A yang kini berharga RM42,000.00 kini naik kepada RM50,000.00 dan kategori B naik kepada RM100,000.00 dari harga terkini iaitu sebanyak RM80,000.00

Perbandingan dari tahun ke tahun juga menyaksikan indeks harga seunit bahan binaan terus mencatatkan peningkatan antara 1.8 peratus dengan 11.8 peratus pada Disember 2022 berbanding bulan sama pada tahun lalu berdasarkan statistik Jabatan Perangkaan.

Faktor luaran seperti peningkatan kadar faedah di Amerika Syarikat yang mempengaruhi kadar faedah seluruh dunia serta faktor geo politik yang memberi kesan rantaian bekalan turut memberi tekanan kepada kepada industri pembinaan untuk memindahkan kos kepada pembeli.

Lantaran itu kenaikan harga rumah juga dijangka terus meningkat sehingga tahun 2025 dengan kenaikan hingga 10 peratus setiap tahun sekaligus mungkin akan menyaksikan tiada lagi rumah kos rendah berharga RM200,000 ke bawah pada masa hadapan.

Menghuraikan berkenaan perkara ini, Prof. Madya Dr. Muhammad Najib Mohamed Razali, pakar hartanah dari Fakulti Alam Bina dan Ukur, Universiti Teknologi Malaysia (UTM) memberikan penerangan yang panjang lebar berkenaan perkara ini.

1. Rumah Mampu Milik Johor (RMMJ) diperkenalkan bagi membantu rakyat yang kurang berkemampuan untuk memiliki rumah. Sekiranya ini terjadi mampukah dasar ini diteruskan dalam membolehkan rakyat golongan B40 dan M40 memiliki rumah?

Hukum permintaan dan penawaran meletakkan bahawa jika permintaan rendah dan penawaran tinggi maka ia akan menyebabkan harga akan turun. Namun ianya tidak berlaku di Malaysia yang menongkah hukum. Pihak pemaju seringkali memberikan faktor peningkatan kos utiliti, kos bahan binaan, dasar pemilikan bumiputera serta tanah sebagai faktor- faktor untuk terus meningkatkan harga.

Ia menyebabkan lambakan rumah di Malaysia menjadi semakin parah kerana penawaran rumah yang semakin tinggi dan mendesak penawaran yang menurun. Justeru, dalam keadaan ini dasar dan polisi kerajaan amat penting dalam membantu rakyat berupaya memiliki sebuah rumah. Selagi pasaran tidak mengikuti hukum ekonomi permintaan dan penawaran maka adalah menjadi tanggungjawab kerajaan kepada rakyatnya untuk terus meletakkan dasar pemilikan rumah adalah suatu keutamaan.

Adalah di jangkakan faktor makroekonomi dan mikroekonomi serta geopolitik akan terus menjadi faktor- faktor yang menekan kepada penentuan harga rumah. Dalam masa yang sama faktor kenaikkan kos sara hidup serta pergerakan gaji yang perlahan maka ia akan memberi tekanan yang lebih hebat pada masa hadapan untuk memiliki sebuah rumah. Justeru, polisi rumah mampu milik serta dalam masa yang sama meningkatkan taraf gaji di Malaysia perlu seiring.

2.  Bercakap kepada Utusan Malaysia, Timbalan Presiden Institut Pengurusan Harta dan Fasiliti Malaysia, Ishak Ismail berkata permintaan terhadap rumah mampu milik sememangnya meningkat ketika ini sehingga memberikan kesan kepada harga rumah lebih mahal terutamanya RM300,000 keatas. Namun harga yang dijual tidak akan kekal rendah kerana faktor tertentu seperti lokasi dan kos bahan binaan. Bagaimana Prof/Dr melihat kenyataan ini sebagai sesuatu yang boleh ‘mengancam’ hasrat golongan B40/M40 untuk memiliki rumah mampu milik?

Permintaan rumah mampu milik sememangnya sentiasa meningkat. Namun yang menjadi masalah di Malaysia ialah penawaran rumah mampu milik tidak menepati penawaran. Ini di panggil ‘mismatch’ di antara penawaran dan permintaan dalam sektor perumahan di Malaysia. Pemain- pemain industri berterusan memfokuskan kepada harga- harga rumah dalam kategori RM300,000 ke atas.

Jika ini berlaku bermakna kebanyakkan rakyat Malaysia tidak mampu memiliki rumah RM300,000 ke atas dan ianya bukan harga mampu milik. Di sebabkan itu rumah- rumah kategori ini berterusan tidak terjual terutama di Johor, Kuala Lumpur dan Selangor.

3. Apakah yang kerajaan boleh lakukan untuk memperbaiki keadaan ini?

Di Malaysia, peranan kerajaan untuk memperbaiki keadaan ini adalah sangat penting. Ini kerana di Malaysia kuasa kerajaan adalah penentu samada polisi, dasar atau kajian- kajian yang di laksanakan oleh penyelidik- penyelidik berjaya atau tidak. Buat permulaan adalah di cadangkan tafsiran serta nilai mampu milik tersebut perlu di tentukan terlebih dahulu. Penentuan harga mampu milik adalah di rasakan subjektif.

Adalah di cadangkan agar tafsiran mampu milik tersebut perlu di buat secara tempatan. Harga mampu milik perlu di nilai secara lokaliti iaitu Pihak Berkuasa Tempatan (PBT) perlu membuat kajian mendalam di kawasan masing- masing mengenai paras siling rumah mampu milik. Ianya perlu di sesuai dengan gaji penengah (median income) serta kos sara hidup. Ini kerana nilai mampu milik di bandar- bandar besar seperti di Kuala Lumpur dan Johor Bahru adalah berbeza dengan nilai mampu milik di kawasan-kawasan luar bandar.

Kos bahan binaan juga adalah bersifat lokal yang mana ia dipengaruhi oleh kos pengangkutan serta faktor- faktor makroekonomi dan mikroekonomi yang lain. Selepas tafsiran serta nilai mampu milik di kenal pasti seterusnya data mengenai nisbah harga rumah kepada pendapatan (price to income ratio) perlu di peroleh dalam kawasan setempat. Setelah data- data ini diperolehi maka kerajaan boleh merancang untuk menetapkan harga rumah mampu milik di sesebuah kawasan.

4. Dasar kerajaan negeri Johor yang membangunkan polisi RMMJ ini dilihat sebagai kurang berjaya kerana bentuk rumah yang ditawarkan adalah dalam bentuk strata (flat) sedangkan negeri Johor itu sendiri masih banyak tanah yang boleh dibangunkan perumbahan RMMJ berbentuk rumah teres. Bagaimana prof/Dr melihat perkara ini?

RMMJ adalah suatu usaha permulaan yang baik untuk menyelesaikan masalah rumah mampu milik di negeri ini. Beberapa tambah baik boleh dilakukan terutama dalam membentuk data raya (big data) agar projek-projek sasaran dapat di laksanakan. Faktor jenis rumah adalah sesuatu yang subjektif kerana permintaan untuk rumah mampu milik adalah kebanyakan di kawasan bandar kerana berdekatan dengan tempat kerja.

Umum mengetahui kawasan bandar tanah adalah terhad selain faktor pemilikan tanah di kawasan bandar adalah milik persendirian. Justeru, pembinaan rumah berstrata tidak dapat di elakkan.

Selain itu beban kewangan kepada kerajaan juga perlu di ambil kira dalam membina rumah mampu milik jika hendak membina rumah kediaman biasa (landed property) yang memerlukan kos yang lebih tinggi berbanding strata atas faktor- faktor harga bahan binaan, harga tanah dan kos- kos utiliti.

5. Harga rumah ditentukan oleh lokasi dan kemudahan asas yang terletak di kawasan tersebut. Adakah mustahil untuk kerajaan negeri untuk meletakkan satu harga yang piawai (standard) untuk seluruh negeri Johor bagi membolehkan dasar ini benar-benar membantu mereka yang memerlukan?

Hukum penilaian harta tanah meletakkan faktor lokasi adalah penentu utama nilaian sesebuah harta tanah. Harta tanah di lokasi- lokasi premium adalah tinggi dan tidak mampu milik. Justeru, untuk membolehkan kerajaan mahupun penyertaan pihak swasta tidak terbeban untuk membina rumah mampu milik maka lokasi yang dipilih adalah di kawasan sub-bandar.

Apa yang perlu dibuat ialah untuk memperbaiki akses dan kemudahsampaian lokasi rumah mampu milik dengan tempat kerja. Ianya boleh di laksanakan dengan meningkatkan kualiti pengangkutan awam. Jika pengangkutan awam dapat diperbaiki serta mudah di capai maka faktor lokasi tidak menjadi halangan untuk membina rumah mampu milik.

Harga piawaian adalah tidak bersesuaian di laksanakan di Malaysia termasuk di Johor atas faktor lokasi seperti yang dintakan sebentar tadi. Adalah di cadangkan penentuan harga rumah di tentukan mengikut lokasi kawasan masing- masing yang mengambil gaji penengah serta kos sara hidup untuk mendapatkan nisbah harga rumah kepada pendapatan (Price-to-income ratio)

6. Apakah yang dapat Prof/Dr cadangkan agar polisi RMMJ ini dapat ditambahbaik supaya dapat membantu lebih ramai golongan terutamanya komuniti B40 untuk memiliki rumah?

RMMJ ialah suatu usaha baik Kerajaan Johor dalam membantu Bangsa Johor untuk memilik rumah. Sudah tentu setiap polisi serta dasar yang baru diperkenalkan akan ada ruang untuk di tambah baik. Adalah di cadangkan agar pihak RMMJ membentuk suatu sistem data raya (big data) mengikut lokaliti berdasarkan PBT masing- masing khusus untuk mendapatkan nilai harga rumah mampu milik yang sebenar.

Data adalah sangat penting pada masa kini dalam membuat sesuatu dasar dan polisi. Tujuan data agar projek rumah mampu milik adalah benar- benar mampu milik dengan mengambil kira faktor sosio-ekonomi.

Beberapa faktor yang menjadi penentu harga rumah seperti harga tanah dan utiliti adalah di bawah kawalan kerajaan yang mana ianya boleh mengurangkan faktor- faktor lain yang menjadi harga rumah menjadi semakin mahal. Tanah- tanah kerajaan negeri termasuk tanah wakaf boleh dijadikan lokasi untuk membina rumah mampu milik. Manakala pembinaan infrastruktur utiliti boleh bekerjasama dengan syarikat- syarikat utiliti untuk pakej subsidi bersasar.

Oleh kerana masalah rumah mampu milik juga berkait rapat dengan pendapatan rakyat, maka penyelesaian terhadap masalah ini perlu di laksanakan secara holistik. Ini terutama ianya melibatkan faktor ekonomi dan geo-politik. Ketahanan negara dan negeri untuk menjadi lebih berdaya tahan adalah penting. Sebagai contoh, rezab negara serta negeri perlu sentiasa tinggi serta kadar tukaran wang asing juga perlu kukuh.

Selain itu penyertaan aktif sektor swasta juga adalah penting untuk turut sama- sama menggembleng tenaga dalam mengatasi masalah rumah mampu milik ini. Pendapatan Kerajaan perlu sentiasa dipertingkatkan agar ianya boleh dikembalikan kepada rakyat termasuk subsidi bersasar agar setiap rakyat Malaysia berupaya memilik rumah sendiri.

Faktor psikologi juga adalah penting dalam melaksanakan dasar dan polisi rumah mampu milik. Kerajaan Johor perlu membuat kempen kesedaran bahawa pada masa kini dan hadapan, rumah mampu milik tidak lagi rumah biasa (landed property) dan berada berdekatan dengan tempat kerja.

Jangkaan dan impian pemilikan rumah perlu berdasarkan faktor- faktor semasa dengan mengambil faktor- faktor dalam dan luaran. Isu rumah mampu milik tidak hanya berlaku di Malaysia malah ia merupakan masalah hampir setiap negara. Dan setiap negara juga gigih berusaha untuk memastikan setiap rakyat mampu untuk memiliki rumah sendiri.